[중요3][다주택자 양도소득세 신고] 세무사 없이 셀프로 끝!

 

1. 로그인 ==> 세금신고 클릭

 

2. 양도소득세 신고 ==> 예정신고 클릭

 

3. 세금비서 간편신고 클릭

 

4. 2025년 11월 매도 ==> 2026년 1월까지 신고 및 납부

 

 

 

 

 

5. 2025년 11월 매도 ==> 2026년 1월 10일 이후 (등기부등본 자료 바탕으로 자동 입력 됨)

 

 

- 다다음달 10일 부터 조회됨 (자동 입력됨)

 

- 고가주택 아니오 선택 

 

6. 취득일자 및 취득가액 직접 입력 

 

 

 

6. 양수인 정보 자동 입력 

 

 

 

7. 과세구분 작성 

 

 

8. 양도차익 확인 (9년 살아서 18% 공제)

 

 

 

 

 

 

9. 접수증 / 납부서 확인  ==> 은행지정 후 납부

 

 

 

 

10. 증빙서류 제출 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
https://www.youtube.com/watch?v=dKPJCOVvw4s&t=14s

 
 
 

 
 

1. 다주택자 양도소득세 셀프 신고 방법: 홈택스로 간편하게!

다주택자의 양도소득세는 복잡하고 어렵게 느껴지지만, 국세청 홈택스의 세금 비서 간편 신고 기능을 활용하면 세무사 없이도 직접 신고가 가능합니다. 이 글에서는 홈택스를 통해 셀프 신고하는 전체 과정을 단계별로 상세히 설명하며, 절세 팁과 비용 처리 노하우까지 알려드립니다.

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2. 셀프로 양도소득세 신고 시작하기

2.1 홈택스 접속 및 로그인

• 국세청 홈택스에 접속
• 공동 인증서(공인인증서), 간편 인증, 아이디 로그인 등으로 로그인

2.2 양도소득세 예정 신고 선택

• 메뉴 경로: [신고/납부] > [세금신고] > [양도소득세 예정신고]
• 반드시 예정 신고로 먼저 진행해야 납부 지연 가산세를 피할 수 있음

2.3 다주택자도 가능한 신고 방식

• 다주택자, 1세대 1주택자, 분양권 양도자 모두 사용 가능
• 최초 양도자도 따라 하기 쉬움

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3. 세금 비서 간편 신고의 이해와 사용법

3.1 세금 비서란?

• 질문에 답변하는 방식으로 진행되는 간편 신고 도우미
• 복잡한 계산 없이 자동으로 양도소득세 신고서를 작성해줌

3.2 입력 항목 예시

• 양도 연월
• 인적 사항
• 매수인 정보
• 취득가액, 양도가액
• 보유 기간, 거주 기간
• 고가주택 여부 (12억 원 초과 시 자동 판단)

3.3 신고 기한 체크

• 양도한 달의 말일부터 2개월 이내
  • 예시: 2024년 1월 2일에 양도 → 3월 31일까지 신고 필요

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4. 신고 과정의 상세 단계

4.1 자동 입력 기능 활용

• 등기부등본 기반으로 자동 채움됨
• 필요 시 [수정] 버튼으로 정정 가능

4.2 주요 입력 항목 정리

항목	내용
양도 연월	자동 입력
인적 사항	주민등록번호, 주소 등
양도 목적	주택, 분양권, 상가 등
양도 일자	계약서 기준
취득 일자 및 가액	자동 입력되며 수정 가능
보유 주택 수	시스템이 자동 판단
조정대상지역 여부	홈택스에서 자동 체크

 

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5. 필요 경비와 비용 인정 방법

5.1 필요 경비란?

양도소득세에서 필요 경비를 제대로 반영하면 세금을 크게 절감할 수 있습니다.

5.1.1 인정 가능한 필요 경비

• 취득세, 등록세, 지방교육세
• 법무사 비용 (등기 관련)
• 부동산 중개수수료
• 자본적 지출
  • 베란다 확장
  • 보일러 교체
  • 엘리베이터 설치 등

5.1.2 인정 어려운 항목

• 소모성 수선비용 (페인트칠, 장판 교체 등)
• 변호사 수임료 (분쟁 관련)
• 인테리어 리모델링 비용

5.2 증빙 방법

• 세금계산서, 현금영수증, 카드영수증 등 제출 필요
• 사업자등록번호 포함된 영수증 필수
• PDF 파일로 스캔하여 업로드 가능

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6. 양도 차익과 세금 계산

6.1 양도차익 계산 방법

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양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

예시:

• 양도가액: 10억 원
• 취득가액: 6억 원
• 필요경비: 1억 원
  → 양도차익 = 10억 - (6억 + 1억) = 3억 원

6.2 장기보유 특별공제

• 2년 이상 보유 시 적용 가능
• 최대 80%까지 공제 가능 (10년 이상 보유 및 거주 시)

보유 기간	공제율
3년	12%
5년	20%
10년	40~80% (거주 여부에 따라 상이)

 

6.3 인적 공제

• 기본 공제: 250만 원 차감
• 양도소득금액 – 공제액 기준으로 세율 적용

6.4 세율 구조

과세표준	세율	누진공제
3,000만 원 이하	6%	0원
3,000만 ~ 1.2억	15%	1,080,000원
1.2억 초과	최대 45% + 중과세율 (20~30%) 추가

 

 

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7. 세금 공제 및 납부 방법

7.1 전자신고 세액 공제

• 홈택스로 신고하면 2만 원 세액 공제

7.2 납부 방식

• 계좌이체, 신용카드, 간편결제(카카오페이 등)
• 분납 신청 가능 (최대 2회)

7.3 납부 기한

• 예정신고 납부 기한은 신고 마감일과 동일
• 기한 내 미납 시 가산세(연 10.95% 수준) 발생

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8. 증빙 서류 제출 방법

8.1 제출 방식

• 홈택스 로그인 > 양도소득세 예정신고 > ‘신고부속서류 제출’
• 증빙자료를 PDF 파일로 업로드

8.2 제출 서류 예시

• 취득 및 양도 계약서
• 중개수수료 영수증
• 자본적 지출 내역서
• 장기보유 공제용 주민등록등본

8.3 서류 제출 후

• 접수증 발급 확인
• 납부서 출력 및 납부 진행

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9. 신고 후 유의사항과 절세 팁

9.1 유의사항

• 신고 후 수정 신고는 기한 내에만 가능
• 미신고나 과소 신고 시 과태료와 가산세 발생

9.2 절세 팁

• 필요 경비는 최대한 정확히 정리하여 공제 신청
• 자본적 지출은 사진, 영수증, 계약서로 철저히 준비
• 장기 보유 요건은 사전에 점검
• 고가 주택일 경우, 기준시가/실거래가 여부 주의

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10. 결론: 세무사 없이도 충분히 가능한 다주택자 양도소득세 셀프 신고

국세청 홈택스의 세금 비서 간편 신고 기능을 활용하면 다주택자도 복잡한 양도소득세를 셀프로 쉽게 신고할 수 있습니다.
꼼꼼하게 준비하면 불필요한 세무사 수수료를 줄이고, 절세 효과도 기대할 수 있습니다.