[중요2] 상가/건물매매 & 오피스텔 매매시 발생되는 부가세!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

사업용 부동산거래 시 부가세가 발생하며, 이는 최종 소비자가 부담하는 세금입니다. 
계약서 작성 시 부가세부담 주체를 명확히 기재해야 매도인이 불이익을 받지 않습니다. 
포괄양도양수도 계약을 통해 부가세 환급절차를 생략할 수 있지만, 사업의 동일성이 유지되어야 합니다. 
따라서, 부동산 매매 계약 시 세무사상담을 통해 포괄양수도 및 환급가능성을 확인하고, 계약서 특약에 관련 내용을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 



1. 📜 업무용 부동산 매매 시 부가가치세 고려사항
오랫동안 소유한 상가 건물 매도 시, 부가가치세 1억 원이 추가로 발생되었다는 사례가 있다 .

업무형 및 사업용 부동산매매 시 부가세가 필연적으로 발생하며, 건물분에 대해서만 10%의 부가세가 부과된다 .

부가세발생은 건물 가액에 대해서만 해당되며, 토지는 면세에 해당되어 적용되지 않는다 .

계약서에 부가세부담 주체를 명시하지 않으면, 매매가에 부가세가 포함된 것으로 간주되어 매도인이 추가 부담을 해야 할 수 있다 .

계약서에 '건물분 부가세는 매수자가 부담한 것으로 한다'는 특약을 반드시 명시해야 한다 .

1.1. 상가매매와 부가가치세 관련 내용
상가 건물 매도 시 양도 소득세 외에 부가가치세가 발생할 수 있으며, 사례에서 1억 원을 납부해야 한다고 통보받았다. 

사업용 부동산이나 업무형 부동산을 매매할 경우 부가가치세는 필수적으로 발생하는 요소이다. 

사업용 부동산을 처음 구매하거나 매도하는 경우에는 부가가치세 관련 정보를 반드시 숙지해야 한다. 

상업용 부동산 계약서를 작성하는 공인중개사도 부가가치세에 대한 특약을 놓칠 수 있으므로 주의가 필요하다. 

따라서 이번 영상에서는 상업용 부동산 매매 계약서에 기재해야 할 부가가치세 관련 특약에 대해 설명할 예정이다. 

1.2. 부동산 거래에서의 부가가치세 이해하기
부가가치세 10%는 모든 물품에 붙으며 최종 소비자가 부담하는 세금이다. 

부동산 매매에서 판매자는 매도인이며, 소비자는 매수인이 된다. 

부동산 매매 시 부가가치세는 상업용 땅에만 발생하며, 일반 주택과 토지는 면세이다. 

새 아파트의 경우, 사업자 분양일 때 국민주택 규모를 초과하면 부가세가 발생하지만 분양가에 포함되어 있다. 

결론적으로, 상업용 부동산에는 10%의 부가세가 붙고, 이는 건물에 해당한다. 

1.3. 부가세와 업무용 부동산 매매
업무형 부동산은 땅 위에 위치하며, 건물 부분에 대해서만 부가세가 발생한다. 

건축물 대장에는 단독 주택, 아파트, 그리고 여러 종류의 다세대 주택이 업무용 부동산으로 포함된다. 

오피스텔 및 생활용 숙박시설과 같은 다양한 형태가 업무용 부동산으로 간주된다. 

매매 시, 부가세는 건물 가치에 대해 발생하며, 예를 들어 8억 원의 매매에서 건물 가격 3억 원에 대해 10%의 부가세가 부과된다. 

최종적으로, 건물을 구매하는 사람은 3천만 원의 추가 비용을 부담해야 한다. 

1.4. 계약서 작성의 중요성
계약서에 부가세 부담 주체를 명시하지 않으면, 매매가에 부가세가 포함된 것으로 간주된다. 

매도인이 8억 원에 매매를 하더라도, 부가세3천만 원을 매수인이 추가로 부담하게 된다. 

예를 들어, 30억 원짜리 건물 매매에서 1억 원의 건물 부가세를 납부해야 하는 사례가 있다. 

따라서 업무용 부동산 매매 계약서에는 특약을 반드시 포함해야 한다. 

"건물분 부가세는 매수자가 부담한 것으로 한다"라는 조항을 포함하는 것이 중요하다. 

1.5. 매수자의 부가세 부담 완화 방안
매수자는 8억짜리 건물을 구매할 때 부가세 3천만 원의 추가 부담이 생길 수 있어 기분이 나쁠 수 있다. 

그러나 계약서를 잘 작성하면 매수자가 부가세부담을 하지 않을 수 있는 방법이 존재한다. 

따라서 계약서의 특약이 중요한 역할을 한다. 

 

2. 🏢 상가 및 건물 매매 시 부가세 계산 방법
매매 금액에서 건물 가액을 계산하는 공식이 중요하다. 공식은 "토지 공시가 플러스 건물 기준 시가 분의 건물 기준 시가 곱하기 매매가"이다. 

계산을 위해 공시가와 건물 기준 시가를 일일이 찾아볼 필요는 없다, 이는 복잡하고 정신적인 부담을 줄 수 있다. 

매도자 측에 있는 세무사가 건물 가액과 부가세를 확인해 줄 수 있다. 

세무사에게 요청하면, 계약 당일에 정확한 건물 가액과 부가세 정보를 알 수 있다. 

3. 💼 사업용 부동산 거래와 부가세 환급 요건
사업용 부동산 소유자는 모두 사업자로 등록해야 하며, 이는 법적으로 정해져 있다. 

매도인과 매수인이 사업자 간에 거래를 할 경우, 부가세 환급이 가능하다. 

부동산 거래 시 부가세 환급을 받기 위해서는 세 가지 요건을 준수해야 한다. 

첫째, 부동산 거래 후 20일 이내에 사업자 등록을 신청해야 하며, 둘째, 일반 과세자로 등록해야 한다. 

셋째, 10년간 일반 과세자 지위를 유지해야 하며, 이를 위반할 경우 환급받은 부가세를 반환해야 한다. 

4. 📊 부가세 생략을 위한 포괄 양도 양수도 계약
포괄 양도 양수도 계약은 부가세 환급절차 없이 부가세를 생략할 수 있는 방법이다 .

이 계약은 사업의 동일성이 유지되어야 하며, 매도인과 매수인모두 임대 사업자여야 한다 .

동일성을 유지하지 못하는 경우에는 환급절차를 통해 부가세처리를 해야 한다 .

경우에 따라 매도인이 임대 사업자이고 매수인이 다른 업종의 사업자일 경우, 포괄 양도 양수도 계약이 불가능하다 .

업종 코드가 동일한 사업자끼리만 포괄 양도 양수도가 가능하므로, 이 점을 반드시 기억해야 한다 .

5. 💡 부가세 관련 계약서 특약 정리
부가세관련 계약서에서는 포괄 양도 양수도 계약 여부를 명확히 하여, 매수인이 부가세를 별도로 지급하지 않도록 대비해야 한다 .

계약 시 매도, 매수자의 사업 기간이 합산하여 10년 이상 유지돼야 하며, 그 미만일 경우 매도인에게 부가세가 추징될 수 있다 .

계약 체결 전 반드시 세무사상담을 통해 포괄 양도 양수도 계약의 환급가능성을 사전에 확인해야 하며, 이를 통해 매수인의 불이익을 방지할 수 있다 .

부가가치세 환급을 받기 위해서는 반드시 일반 과세자로 사업자 등록이 필요하며, 등록 후 10년을 유지해야 한다 .

계약 시 매도자의 세무사에 의해 부가가치세를 확인하는 것도 중요하며, 사업자 등록 중에 타 종목을 추가하지 않도록 주의해야 한다 .

 

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=jLSvKsDAIOY