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[2025 최신판] 부동산 세금 과세 vs 비과세 총정리 !!
METAVERSE STORY
2025. 4. 28. 22:00
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부동산 거래를 할 때 가장 민감한 부분이 바로 세금입니다.
부동산을 매매하거나 증여, 상속할 때 각각 과세와 비과세 규정이 다릅니다.
이 글에서는 부동산 세금 과세와 비과세 기준을 구체적이고 쉽게 설명합니다. 최신 개정사항까지 반영했으니 끝까지 확인해보세요.
목차
- 부동산 세금 종류
- 과세와 비과세 기본 개념
- 양도소득세 과세와 비과세
- 취득세 과세와 비과세
- 재산세 과세와 비과세
- 종합부동산세 과세와 비과세
- 증여세, 상속세 과세와 비과세
- 비과세 요건 총정리 체크리스트
- 마무리: 부동산 세금 절세 전략
부동산 세금 종류
부동산 관련 세금은 크게 6가지로 나눌 수 있습니다.
세금 종류과세 시점주요 특징
| 양도소득세 | 매도 시점 | 부동산 매각 시 발생하는 차익에 대해 과세 |
| 취득세 | 매수 시점 | 부동산을 취득할 때 부과 |
| 재산세 | 보유 기간 중 매년 | 부동산 소유에 따른 매년 납부 세금 |
| 종합부동산세 | 보유 기간 중 매년 | 일정 기준 초과 부동산 보유자 대상 추가 과세 |
| 증여세 | 증여 시점 | 무상으로 부동산을 받을 때 과세 |
| 상속세 | 상속 시점 | 부동산을 상속받을 때 과세 |
과세와 비과세 기본 개념
과세란 소득이나 재산에 대해 정부가 세금을 부과하는 것을 의미합니다.
비과세는 법적으로 일정 요건을 충족하면 세금을 면제받는 것을 뜻합니다.
즉, 단순히 세금을 '내지 않는 것'과 '비과세'는 다릅니다.
법적으로 인정된 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세 과세와 비과세
양도소득세 과세 대상
- 부동산(주택, 토지, 상가 등) 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 과세합니다.
- 양도소득세는 거래금액이 아니라 차익(취득가액 - 양도가액) 에 과세됩니다.
양도소득세 비과세 요건
1세대 1주택 비과세가 대표적입니다.
- 1가구 1주택일 것
- 보유 기간이 2년 이상일 것 (조정대상지역은 2년 이상 '거주' 필요)
- 주택 가격이 12억 원 이하일 것 (2025년 기준)
주의사항
다주택자는 비과세 요건을 충족하기 어려우며, 중과세율이 적용될 수 있습니다.
취득세 과세와 비과세
취득세 과세 대상
- 부동산을 매입하거나 증여, 상속을 통해 취득하는 경우.
- 일반 주택 취득세율: 1%~3%
- 조정대상지역 다주택자: 8%~12% 중과세율 적용
취득세 비과세 및 감면 요건
- 생애최초 주택 구입 시 일부 취득세 감면
- 농어촌 지역 귀농 귀촌주택 취득 시 감면
- 장애인, 국가유공자 등 특별 감면 규정 적용 가능
Tip
생애최초 구입자는 꼭 관련 서류(무주택증명 등)를 준비하세요.
재산세 과세와 비과세
재산세 과세 대상
- 매년 6월 1일 기준 부동산 보유자
- 주택, 건물, 토지 등
재산세 비과세 및 감면
- 일정 가격 이하 소액 부동산에 대해 재산세 감면
- 노인, 장애인, 기초생활수급자는 재산세 일부 감면 가능
- 농업용, 임야 등 특정 용도 토지는 감면 대상
참고
1가구 1주택 소유자는 재산세율이 인하(특례세율) 적용됩니다.
종합부동산세 과세와 비과세
종합부동산세 과세 대상
- 주택 공시가격 합산액이 12억 원 초과 시 과세
- 토지도 일정 가액 초과 시 과세
종합부동산세 비과세 요건
- 1세대 1주택자이며 고령자 또는 장기보유자는 세액 공제 가능
- 일정요건 충족 시 고령자 세액공제, 장기보유 세액공제 중복 적용 가능
증여세, 상속세 과세와 비과세
증여세 과세 대상
- 부동산을 무상으로 이전받을 경우 과세
- 증여자와 수증자 간 관계에 따라 기본 공제액 다름
- 부모 → 자녀: 5,000만 원 공제
- 부부 간: 6억 원 공제
- 기타: 1천만 원 공제
증여세 비과세 및 감면
- 공익목적(장학재단 등)에 증여 시 비과세
- 일정 소득 이하 가구 간 소액 증여 시 감면 가능
상속세 과세 대상
- 부동산 등 재산을 상속받는 경우
- 상속재산 총액에서 공제항목 차감 후 과세
상속세 비과세 및 공제
- 일괄공제 5억 원 적용 가능
- 배우자 상속 시 최대 30억 원까지 추가 공제
- 농지 상속 시 일정 요건 충족하면 감면
비과세 요건 총정리 체크리스트
항목비과세 주요 요건주의사항
| 양도소득세 | 1가구 1주택, 2년 보유 및 거주 | 고가주택(12억 초과) 주의 |
| 취득세 | 생애최초구입, 농어촌 귀농주택 | 무주택자 요건 필수 확인 |
| 재산세 | 1가구 1주택자 특례세율 | 부동산 다수 보유 시 세액 증가 |
| 종합부동산세 | 1가구 1주택, 고령자 감면 | 공시가격 확인 필수 |
| 증여세 | 공익목적 증여 | 공제 한도 초과 주의 |
| 상속세 | 일괄공제, 배우자 상속 공제 | 상속재산 평가 주의 |
마무리: 부동산 세금 절세 전략
- 거주 요건을 반드시 충족하세요. (특히 양도소득세 비과세)
- 공시가격과 실거래가를 정확히 파악하세요.
- 다주택자 규제를 항상 체크하세요.
- 증여나 상속 계획은 세무전문가와 상담하세요.
- 세금 혜택이 있는 경우 필수서류를 미리 준비하세요.
부동산 세금은 한 번 실수하면 수천만 원 손해를 볼 수 있습니다.
정확한 정보를 숙지하고, 필요시 전문가 상담을 받는 것이 최선입니다.
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